南京市的几位市民在交存维修资金。 海琴摄

    新年过后，北京的党先生不断接到售楼人员催签合同的电话。尽管售楼人员再三许诺专项维修资金可以按新办法交，但党先生还是不放心：他有可能少交好几千块钱的维修资金。可适用新办法到底是以什么时间为界，拿不准，就索性等着。 [《住宅专项维修资金管理办法》2月1日起施行]

    这个新办法，就是将于今年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》。在互联网上，网友们以论坛发帖子的形式“奔走相告”。不少人表达了有望少交维修资金的欣喜，但更多的还是流露对加强维修资金监管的期许：但愿我们的房子也能够“病有所医”。

    维修资金三大“难”

    ●交存不公平

    ●资金被挪用

    ●支取遇尴尬

    房子与人一样，也有生老病死。住宅专项维修资金，就是保障住房“病有所医”的“救命钱”，近几年却也为老百姓所忧心。

    “同样的户型和面积，我比楼下的多交6000多块的维修资金。”家住南京下关区的姜女士曾以拒交维修资金与开发商较过劲。目前，我国绝大部分城市都是按总房价的2%收取维修资金，姜女士房子楼层高价格贵，加之比别人晚一年买，总房价高出30余万元，维修资金当然就得多交。

    江苏省建设厅副厅长宋如亚说，因为购房时间的先后，形成了购房总价的差异，造成同区域、同幢、同面积房屋需缴存维修资金不同的不合理结果。同时，房价上涨连带造成首次缴纳的维修资金数量增加，导致有的业主为了缓交甚至回避这笔资金，故意拖延甚至不办房产证。在海南省海口市，据统计，到2007年6月，600个商品房小区交存维修资金的不到1/3，资金仅1个多亿。

    “业委会炒掉了物业公司，物业公司就把维修资金一起卷走。”近年来，因为监管不力，维修资金“出事”的新闻不断见诸报端。去年上半年，曾爆出“上海房屋维修资金涉嫌违规炒股，市值近8亿元”的新闻，而这种违规做法在相关上市公司公告里披露3年，却并未被纠正。

    2006年10月，广州250万房屋维修资金不翼而飞，600多户业主还倒欠100多万元。在有的城市，维修资金交多交少，由开发商或物业公司和业主约定，这样到底有多少维修资金，根本没数，用了多少也无从知道，因此被戏称为“糊涂账”。

    “维修资金用起来太麻烦！”去年12月18日，江苏省就《住房专项维修资金管理办法(草案)》举行听证会，市民史丹青说：“我家住在顶楼，屋顶漏水。可要2/3的住户同意才能动用维修资金，整个小区有好几百户，总不能一家一户去找他们签字吧！”

    维修资金支取难，是个令人头疼的普遍问题。北京宣武区凌云居小区的物业公司经理李宁也有切身体会。他所服务的小区电梯急需维修，他去宣武区小区办申请使用维修资金。4个月后，宣武区小区办答复：找市里。一个月后，市小区办答复说，管理公共维修资金的系统正在调试，物业公司可以先垫钱修理。后来又因为办理相关繁琐的手续，总共历时1年零6月，维修资金才划到物业公司账上。

    江苏省就《住房专项维修资金管理办法(草案)》日前举行听证会。

    新“处方”出炉

    ●按住宅面积交存

    ●监管确立三机制

    ●可购买国债增值

    针对维修资金遭遇的种种尴尬，国家有关部门在2005年10月就公开过《住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》，但迟迟未出台。近两年，上海、北京、广西等地以《征求意见稿》为蓝本，制定了相应的管理办法。2007年12月29日建设部和财政部就公布了《住宅专项维修资金管理办法》。

    “维修资金有望大幅下调”，是这个管理办法一个明显的变化。以往规定，按房款2%—3%缴纳维修资金。此次新规确定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积缴存的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

    由于目前城市房价往往大大高于建造成本，缴费金额将可能明显下降。以北京东四环附近某小区一套100平方米的房产为例，2万元/平方米的售价，2%缴纳比例计算，一套房子需要缴纳的维修基金将达到4万元。而如果以建筑安装成本计算，业内人士估算，在北京、上海这样的城市，住宅建筑安装费用在1200元/平方米左右，即使以2000元/平方米的高位计算，5%的维修基金也只有1万元，两者相比差距4倍。

    “业主将真正成为维修资金的主人。”根据过去的规定，维修资金尽管属于全体业主，但在不同阶段，由不同单位代管，特别是售房单位代收、物业管理企业代管出现了很多问题。

    中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生教授分析，新办法确立了三大制度：专门账户管理制度，主要是解决资金被挪用的问题；政府托管制度，主要是防止开发商或者开发商指定的物业公司侵犯业主利益；过户制度，主要是实现所有权保护的原则，防止专项维修资金成为糊涂账。

    按照这一办法，业主大会成立前或后，维修资金都由银行掌管，物业公司不再插手。所有的维修开支都必须走程序，物业公司更换，维修资金不会跟着走。乔新生认为，这保证了维修资金的安全。

    破解支取难，在新办法中也有所体现。该办法规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前需要使用的，需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过。而在划转业主大会管理后，则并没有这个限制，而是由“业主大会依法通过使用方案”。与此同时，虽然人们从新《办法》中没有找到如何让两个“2/3”更具操作性的规定，但还是从新办法有关费用分摊条款中“相关业主”的表述，看到了具体化的可能。

    维修资金可购买国债实现保值增值，是新办法的又一亮点。按规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

    期待与存疑

    ●建筑安装造价的公布

    ●售房单位代收的风险

    ●业委会管理资金的能力

    新办法出台，公众充满期待，但也有疑惑之处。

    建筑安装工程造价该怎么理解？新办法规定，首期维修资金为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。可建筑安装工程造价，由谁定，是开发商，还是政府部门，不清楚。连不少所谓的房地产业内人士，也只能用“估计”等字眼表述。

    售房单位代收维修资金的问题，虽然新办法对此没有明确规定的条款，但从“代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具……专用票据”的规定可以看出，还是允许售房单位代收的。对此，有人担心开发商代收维修资金，就等于得到数千万的半年以上无息贷款。如挪用后不能及时补足，轻则拖延办理产权证时间，重则无法办理产权证而不能取得住房的合法手续与保障。

    业主交的钱由业主自己管理，这是合情合理的，但其操作性同样存疑：有的小区很难召开真正意义上的业主大会，业委会选举机制也不成熟，对委员会缺乏应有的监督。维修资金动辄几百万甚至上千万，这样庞大的一笔钱交给业主委员会管理，会不会存在风险。因此有人建议，现阶段还是应该由政府部门代管，逐步过渡到业委会自管。

    乔新生则建议，建立有别于政府机关的公益信托机构，专门用来信托经营所有权人的维修资金。他说，在我国住宅专项维修资金数额庞大，如果不妥善经营，则可能会造成隐性的损耗。